租赁合同纠纷是一类比较简单的合同纠纷案件，租赁及拖欠物业费、租金的事实一般比较容易证明，原告胜诉的几率非常高。但是，租赁合同纠纷中也有不少的难点问题，处理不当将导致被动，甚至有败诉的可能。那么，房屋租赁合同纠纷案件常见争议焦点有哪些?房屋租赁合同纠纷诉讼要做哪些准备?下面一起来看看广东知明律师针对相关内容的详细介绍。

　　房屋租赁合同纠纷案件常见争议焦点

　　(一)房屋租赁合同是否有效

　　1. 房屋租赁合同可能被法院认定为无效的常见问题：

　　(1)涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设。

　　(2)涉案房屋未经竣工验收的房屋出租。

　　(3)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。

　　(4)违章建筑的房屋出租。

　　(5)被确定为拆迁的房屋出租。

　　(6)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

　　(7)租赁期限超过二十年的，超过部分无效。

　　(8)承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

　　2. 房屋租赁合同被认定为无效的法律后果

　　一般按照合同双方过错承担责任，例如出租房将不符合要求的房屋租赁出去，一般承担主要责任，承租人如果未尽到合理的审查义务则负次要责任，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。但，房屋租赁合同无效并不意味着承租方可以不付钱，出租方依然可以主张承租房支付房屋占用使用费(一般按照合同约定的租金标准)。

　　因此，房屋租赁合同被认定为无效后，主要看双方的过错程度以及是否造成了损失。

　　(二)能否解除房屋租赁合同

　　如果双方在房屋租赁合同中约定了解除的条件，当条件满足时可以解除合同，或者合同中虽每有约定合同解除的条款但双方当事人协商一致决定解除合同的都是可以的。主要是一方违约想要提前解除房屋租赁合同怎么办?将承担怎么样的法律后果?

　　首先，承租人在自愿承担违约责任，并不能必然解除房屋租赁合同，因为解除权往往有守约方享有，违约方依然不享有单方解除房屋租赁合同的权利。

　　承租人提前解除房屋租赁合同的实际操作是搬离租赁房屋的，并提前通知出租方办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。虽违约方不享有单方解除房屋租赁合同的权利，但法院往往会考虑到房屋租赁合同的自身特性，认为不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。

　　(三)违约金问题

　　因承租人的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。(疫情期间对餐饮行业在适用违约金时法院会适当减少)

　　房屋租赁合同纠纷诉讼要做哪些准备?

　　一、管辖机构

　　房屋租赁合同纠纷属于不动产专属管辖，在合同没有约定的情况下，由不动产所在地法院管辖，如合同约定由某仲裁委员会管辖，则应向约定的仲裁委员会申请仲裁。

　　二、证据准备

　　1、房屋租赁合同

　　2、租金、保证金(押金)及各项费用的支付凭证，如银行流水、银行回单、转账凭证等;

　　3、应提交证明房屋初始以及撤场(退租)时交接情况的证据，如房屋交接单、交付时、撤场时房屋现状照片、视频等;

　　4、承租人与出租人在房屋租赁过程中的沟通记录等(按照自己的诉求提供相应的沟通记录)，电子证据需要保留原始载体(通俗举例：微信聊天记录作为证据的话，需要保留聊天的手机);

　　5、证明原、被告履行租赁合同时违约情形的证据;

　　6、撤场(退租)以及通知对方撤场(退租);合同解除以及通知对方合同解除的相关证据;

　　7、因对方违约造成己方损失的相关证据;

　　8、与诉求有关的其他证据。

　　由于每个案件情况不同，需要根据案件情况提供相关证据，以上所列证据并不适用所有案件。

　　三、立案材料准备

　　1、民事起诉状(主要包括原被告身份信息、诉讼请求、事实与理由、尾部等，份数为被告人数+1) 2、被告身份证复印件一份【如没有复印件，有身份证号码可以去立案庭立案的时候，告诉法官要求开具《补充材料通知书》(各个地区法院可能有所差别)前往公安局调取人口信息】

　　3、原告身份证复印件(1份)

　　4、授权委托材料(代理才需要)

　　5、证据材料(份数为被告人数+1，证据目录也可在立案庭获取模板)

　　6、原告、被告送达地址确认书(不同法院有不同规定，立案庭会有模板)

　　7、提交材料清单、诚信承诺书等程序性材料(不同法院有不同规定，立案庭会有模板)

　　四、诉讼流程

　　1、前往法院立案庭立案;

　　2、开庭;

　　3、拿到判决后，如没有上诉，对方也没有履行，则可以在判决生效后申请强制执行。

　　走完一审流程，大致需要半年左右。

　　房屋租赁合同纠纷焦点有哪些?诉讼要做哪些准备?以上就是有关的知识介绍，大家了解了吗?如果您还有其他疑问，可以致电或点击广东知明律师事务所网站http://www.zhiminglawyer.com/联系广东知明律师来尽快解决自身的法律困境。