【作者：张青平】

　　结婚的头等大事莫过于房子了，两人要在法律的庇护下、在同一个空间开始更长久的生活，但是房子住进去了，问题也随之而来，究竟这套房子算谁的?房产证上该怎样写名字比较合适?这些问题稍有不慎便会造成经济损失。

　　署 名与产权的关系，由于我国采取的是物权登记制度，登记在谁的名下就是谁的财产。因此，署名是一个相对很重要的事情，更涉及利益。谁出首付、如何还贷、署谁 的。《物权法》第6规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法进行登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效 力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时 发生效力。第十六条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现在共同财产的认定是以财产获 得的时间婚前或婚后获得来确定，婚前获得的财产，始终归个人所有。下面分析几种情况，希望能给大家提供一些帮助。

　　一、如果婚前的房产，一方全款支付，那么婚后也属于个人的婚前财产。

　　二、婚前买房，婚后还贷

　　1、如果房产时婚前一方付首付，婚后贷款支付余款，则房屋产权归该一方所有(即使在婚后用共同财产支付了剩余的购房款，也不影响房屋产权的归属)。只是在这种情况下，另一方有权就婚内所还贷款的一半主张权利。至于婚内房产增值部分的划分并无明文规定。

　　2、○1要是父母赞助的首付，最好作为按份共有的共有人，写在房产证上，并注明比例。

　　○2 如果配偶一方不同意落父母的名字，父母的赞助只能作为赠与的话，最好附上赠与的条件，比如，接受赠与的条件是两人的婚姻关系必须存在。这样的条件限制最好是书面形式的。这样一旦两人离婚，赠与存在的条件消失，则可以把这笔钱要回来。

　　○3、 由于是共同财产，所以立遗嘱处分的时候只能处分自己所有的部分，不能把其他人所有的部分处置掉。比如张某立遗嘱就只能处理房产现值的一半，而不能把配偶的那一半也处理掉。

　　二、 未领取结婚证而以夫妻的名义共同生活

　　这种情况下，两人在共同生活期间购买的房产算共同财产，分居时可以分割，但是由于两人没有进行结婚登记，所以两人都不能继承对方的财产。

　　三、 婚后夫妻一方背着另一方将房产出售

　　如果房产是双方共有的，但是房产证上写着某一方的姓名，有可能出现这种情况。由于物权法对善意第三人的保护，这种情况非常有可能造成另一位共有人的损失。夫妻关系存续期间一方转卖房屋是否无效，要从以下几个方面衡量：

　　其一，购房方是否主观存在恶意，比如，是否系夫妻一方亲属、同事、足以知道售房一方的婚姻状况;

　　其二，是否支付了市场对价。若以明显低于市场价格购房，一是显失公平，二是难以体现购房方属善意取得;

　　其三，是否办理完毕过户手续。若已办理完毕过户手续，交易行为已完成，对于法院结合案情考虑定案结果是有一定影响的。

　　1、要避免这种情况，方法就是在房产证上写两个人的名字，这样不征得两人的同意就无法办理过户手续，否则房管部门就属于违规操作。

　　2、如果能证明共有人与他人恶意串通，则房产需要返还，所以如果有此怀疑的话应当尽量举证。

　　2009年 10月5日