【作者：贾润莲】

　　作者 广东知明律师事务所专职律师 贾润莲

　　2008-3-7

　　在经历了14年的漫长讨论后，历经8次审议、集纳各方智慧，物权法以“2799票 赞成”高票通过。物权法五编二百四十七条中，大量条款涉及房地产开发企业的权益。从不动产登记到车库车位及公共设施的归属，再到房屋拆迁补偿，无不与房地 产企业的权利义务息息相关，笔者试从物权法对以往法律法规的变更，解析物权法的颁布对房地产开发企业权益的深远影响。

　　“物权法”对中国的房地产业的影响不容忽视

　　物 权法是一部足以改变中国历史的盛世大法。全国人大代表、中国政法大学校长徐显明在接受新华社的采访时说：“物权法是对我国改革开放以来诸多既有制度的确 认，有利于让人们尽享改革发展的成果，进一步激发人们创造财富的积极性。其对任何组织、任何人而言，影响都是深远的。”中国社会科学院的一位学者也指出。 “这样一部完整的法律无疑将对一切围绕居民物权产生的经济活动产生革命性的影响。”毫无疑问，未来的一切经济活动将围绕这一大法进行。对房地产行业来讲， 物权法的重要性亦不言而喻。“可以说，物权法对房地产业的影响贯穿始终，无论是在开发的前期、中期还是后期，其影响都存在。”从某种角度讲，物权法将决定 中国房地产市场的命运”.

　　人们发现，尽管物权法经过了14年之久的讨论，特别是从2002年 开始，众多新闻媒体就对有关物权法对开发商的约束等进行了大量的新闻报道，但物权法正式通过后，众多的房地产开发商也对物权法表现出无所谓的态度。在我们 与一些开发商接触后发现，他们中间有的表示没有时间看有关物权法的内容，有的表示不很清楚物权法的相关条款内容，有的甚至根本不知道物权法已经获得了通 过。只有少数开发商明确表示已经全文看过物权法的所有条款，并能对其中的有关条款发表自己的看法。然而，从总体上说，作为物权法重要的主体之一--开发商 本身，对物权法的重视程度是不够的。

　　充分利用《物权法》对房地产开发的利好作用

　　“定 分止争”是《物权法》出台的重要目的。在对房地产开发的重要主体——房地产开发公司，《物权法》出台将带来哪些利好呢?从总体上来说，《物权法》的颁布与 实施，将降低房地产企运营中的金融风险，增强房地产企业的融资能力及并购安全性。具体分析，《物权法》出台对地产开发企业的利好助力作用可以从以下五个方 面理解：

　　其一：物权法为房产企业融资开辟了新的渠道和便利条件。

　　我国现行担保制度存在一些对企业融资不利的因素，表现在：法定担保物范围太窄，动产的担保价值无法充分发挥;偏重于不动产担保，加剧了经济的结构性问题，加大了金融风险;担保登记机构不明确，不利于信贷人权利保护和信贷市场发展。

　　物 权法第一百八十一条，第二百零四条，第二百二十三条等项条款对担保对象的拓宽，极大地提升了企业的担保能力，允许用不断浮动的财产设定担保，也拓宽了企业 的融资渠道。同时《物权法》细化了最高额抵押的相关规定，简化了多次办理借贷时的抵押手续，促进了企业融资。《物权法》健全并丰富了动产浮动抵押。结合不 动产抵押，开发商可通过多种抵押制度的运用，把公司的多种财产“打包”抵押给银行或者是其他人用以筹资，这对于银行等机构来说，这种“打包”抵押也能给他 们更高的安全感。如果开发商不履行抵押合同，那么银行可以整体处理公司资产，也更为方便。此外，开发商可以利用股权质押为主要担保方法进行企业的开发贷 款。房地产企业除了用其自身的财产提供担保以外，还可以由其股东用股权质押担保。而以往股权质押贷款非常困难，因为规定股权质押登记于公司股东名册，缺乏 公开性和安全性，今后可以在工商行政机关进行登记，这样就有很强的公信力，银行就会放心得多。开发商可以利用预告登记进行融资。有了预告登记后，企业与银 行可以约定以土地使用权和未来的房屋所有权作抵押，并就未来的房屋抵押办理预告登记，这就解决了银行的顾虑，可以根据项目进程分期为开发商发放贷款，方便 开发商融到更多的资金。最后，《物权法》规定应收账款可以作为质押标的，也在一定程度上提升了企业的融资能力，这些规定都为开发企业融资开发提供了便利条 件。

　　其二：《物权法》对不动产登记制度的完善增强了公司的收购安全

　　随 着我国房地产市场的发展，地产公司并购其他公司或并购项目的行为日益增多，这样一来，收购安全对收购方来说就显得至关重要。要保证收购安全，很重要的一个 因素就是要弄清楚收购目标是否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。在以往的并购实践中，有效信息的缺乏正是很多并购“受伤”的根本原因。如据北京某媒体报 道，北京南二环外的天天家园二期工程在转让过程中，就出现了收购问题。该项目一期开发商北京恒鸿房地产开发公司拖欠施工方北京建工四建公司近5000万元工程款，四建为此将恒鸿告上法庭并申请了财产保全，2005年11月30日，北京二中院查封了在建的天天家园二期房产及土地使用权。然而，就在此前的2005年10月30日， 恒鸿公司已将天天家园二期土地使用权出让给华龙置业，并在市国土资源局办理了国有土地使用权转让登记备案。但此后当华龙置业去国土资源局崇文分局办理天天 家园二期国有土地使用证时，却被告知项目已查封，无法办理土地使用证，市国土资源局也撤销了恒鸿与华龙置业的转让登记手续。目前，华龙置业正为土地使用权 的归属提出申诉。专家指出，从保障收购安全的角度说，华龙置业此次收购之所以“受伤”的根本原因正是由于在收购之前没有查明收购对象是否有瑕疵或隐患，没 有查明工程款欠付情况，从而导致严重后果。

　　而 《物权法》的出台实施为保证公司的收购安全提供了很好的法律基础，将对开发商的收购带来很大方便。这主要体现在登记制度的确立和完善上。《物权法》第十条 规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。登记制度的完善，让地产公司很容易通过查询来核实某块土地、某一栋楼或 者某在建工程的权属，可以较为容易查清上一次交易的情况并判断其合法性、有效性。而在以前，登记往往不规范、不统一，很多必要的信息无法了解。

　　其三：《物权法》改变了土地使用权单一设立模式，有助于土地使用权的充分利用

　　当开发商取得一块土地的使用权时，总是希望能尽量充分地利用，但在实际操作过程中经常受到土地使用权单一设立的模式限制。在这种模式下，开发商如果要获得一块土地的地下空间使用权，就必须买下整个地块的全部使用权。《物权法》的颁布实施将改变这一现状。

　　《物 权法》第一百三十六条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。根此规定，建设 用地使用权可以直线分层设立，也可以纵向、横向设立，只要不产生交叉就可以。也就是说在一块土地之上的使用权可以成立体状设立，开发商既可以买一块地下空 间，也能买空中领地，保证物尽其用。

　　政 府与开发商可以根据实际需要出让、受让一个地块的一部分地面或空间。例如，开发商只需要购买某地块的地下使用权，开发地下商场或者地下室，那么他可以单独 购买这一部分，获得独立的土地使用权证，只要对该地块的使用不损害土地的其他用途。因此，原来一个地块只有一个土地使用权的情况就变为一个地块可以分为多 个空间，分成多个土地使用权证。

　　其四：住宅用地使用权自动续期对于促进房地产市场发展大有好处。

　　物 权法第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这一规定给广大的购房者吃了“定心丸”。在房价日益高涨的今天，“自动续期”意味着自己拥有 的房产不会在期满后被收回，购房者的心终于可以放下，房地产市场的需求也会得到一定程度的释放。也因此维持了购房者的购房热情，为商品住宅价格继续上涨的 趋势奠定了基础。另外，此款法律的出台必然使购房者更加青睐“坚固性”“耐用性”更佳的房屋，以更大程度地保障购房者能够“安居乐业”。在这种形势下，开 发商基于老百姓对房屋质量和私有产权的强烈关注，在下一步的对外营销中，可能会着力推出“坚固性”和“耐久性”更强的优质楼盘。从长远来看，此规定对于促 进房地产市场的发展大有好处。

　　其五：《物权法》明确商品房预告登记可以降低开发商的担保风险

　　当前我国的商品房实行预售制，预售登记也没有法律依据，而《物权法》明确了预售登记的法律类型，属于预告登记。由于经过预售登记双方都不能随意取消登记。这就既保护了买房人的权利，也可以促进期房买卖。

　　“目 前，在房地产销售过程中，购房人若采取按揭贷款的方式，我们需要为购房人提供阶段性担保，直到业主拿到房产证，办理产权登记和抵押登记。在此期间，如果购 房人不按时还款，我们就要承担连带还款责任。”某楼盘开发商如是说。若遇上购房人无力还贷，或者将房子转卖给了其他人，开发商可能不仅要承担还贷责任，同 时还未必能保证收回房屋。但在有了预告登记之后，抵押贷款同样可以做预告登记，购房人不能随意拖欠贷款，也不能随意取消登记，银行的债权有了充分保障，也 可以降低开发商的担保责任。如果购房人无力还贷，由于不能取消预告登记，因此房屋产权不会发生转移，还是归开发商所有。

　　《物权法》对房地产开发企业的限制条款应予关注

　　其一：物权法有关拆迁补偿的规定，将可能增加开发商的开发成本

　　物 权法对房地产开发前期的影响，首推其对私有财产保护，这将使拆迁变得很有难度。目前在房地产市场，“拆迁难”本已成为一个令各方普遍感到头痛的问题。物权 法第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但征收的前提是：“应当依法 足额支付土地补偿费、安置补助费、地产附着物和青苗的补偿费等费用，以及安排被征地农民的社会保障费用”。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给 予拆迁补偿，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。物权法明确“禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。”违法拆迁、征收，造成私 人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。显然，在物权法实施后，“拆迁难”问题在一个阶段将愈加难以解决，围绕拆 拆而进行的一切活动，将变得更加困难，这就势必会增加开发商的开发成本!

　　有 一个引起各方关注的案例，即在《物权法》通过后，重庆“最牛钉子户”在物权法刚通过的背景下迅速成为各大媒体关注的焦点，基于《物权法》保护私权的立法精 神，社会舆论和媒体舆论大都倾向支持“最牛钉子户”。虽然新法尚未实施，但“最牛钉子户”倚仗《物权法》的巨大影响，在司法判决面前有恃无恐，使拆迁纠纷 的最后的救济渠道——司法途径也变的几尽无效。这无疑表明了在“拆迁难”问题上，随着《物权法》的正式实施，房地产行业对土地一级市场的宗地出让应该更为 谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。

　　其二：关于车位、车库归属的规定，限制了开发商的权利。

　　车 位、车库的归属问题，是物权法草案审议时的热点问题，最终出台的物权法平衡了开发商的和业主的利益。物权法第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车 位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路 或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”首先，车位、车库的出售、出租首先必须面向业主，只有满足了业主的基本需要后，剩余部分才能“商业运 营”，并且不能影响业主的正常使用。这样对“交易对象”的严格限定将约束房地产开发商的“营利动机”，保障业主的“交易机会”。其次，即使开发商可以出 售、出租车位、车库，但必须充分考虑业主的经济承受能力并应与之充分协商，确定好公平合理的转让、出租价格，不能剥夺已经获得车位所有权业主的利益，也不 得影响现存车位出租合同的履行。

　　其三：物权法对相邻关系的规定，对开发商建造房屋的通风、采光和日照有了明确的要求。

　　城 市高速发展过程中，对于新建筑住宅楼规划的审批环节存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合相关国家标准，屡屡妨碍相邻建筑采光、通风。对此现象，《物权 法》第八十九条有了明确规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”对于相邻关系中的通风、采光和日照等要 求，之前主要见于建筑设计规范等一些国家标准，缺乏具体的法律规定，因而开发企业在土地出让后往往通过修改或调整原规划方案等方式提高宗地的容积率，以达 到谋取更大利润的目的，而容积率的改变又往往会造成对业主相邻权利的影响，在《物权法》正式实施后，试图通过改变原规划方案等灰色手段增加容积率的行为将 受到更为严厉的限制。开发企业将不得不遵照国家有关工程建设标准，否则，业主就可以依物权法的规定与开发商对簿公堂。

　　其四：预告登记制度将从源头上堵住“一房两卖”的可能

　　预 售商品房是房屋销售的一种重要形式。商品房的预售，使得开发商能及时回笼资金，同时购房者也多了一种选择权。但在实践中，一房多售或将已销售的房子抵押贷 款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。对此，物权法第二十条规定建立预告登记制度。让购房者就尚未建成的住房作预先登记，从而制约开发商把已出售的住 房再次出售或者进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，有效抑制房屋买卖中“一房两卖”现象的发生。值得注意 的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效。