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　　1.业主入住房屋后，该房屋就归其所有了吗?

　　房屋不同于一般的商品，占有不代表房屋就归自己所有。房屋是不动产，依据《物权法》第9条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，要取得不动产的所有权需要经过登记，也就是说，仅仅入住不代表房屋就归自己所有，只有在登记之后才属于自己。

　　没经过登记的房屋所有人，如果有他人冒名登记，并要求占有房屋或对房屋进行其他处分的，由于登记是房屋所有权的体现与保证，法律此时很难保护真正的所有权人，因此，在日常生活中，大家一定要注意保护自己的权利，购买了房屋一定要先登记或过户，否则可能会遭遇赔钱又折房的惨痛损失。

　　2.一房多卖，按“先来后到”的方式处理吗?

　　在日常生活中，我们习惯于按“先来后到”来处理纠纷，在法律上却不尽然。房屋不同于一般的商品，根据《物权法》第9条第1款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房屋作为不动产，其所有权的取得需要经过登记才能生效。

　　由于房屋这种特殊的交易规则，在出现一房多卖的时候，需要区别情况对待;(1)卖方与多人签订了买卖合同，未过户给其中任何一人的，此时没有任何一个购买者取得房屋所有权，所有购房者都只跟卖方存在合同关系，在法律上，这些购房者之间是平等的，不由合同签订的先后顺序决定谁具有优先权，由卖方自由决定最终将房屋过户给谁，剩下的购房者只能依据合同追究卖房者的违约责任;(2)卖方一房多卖，与多人签订了买卖合同，并已经过户给其中一人的』由于登记是房屋所有权的唯一表现形式，所以房屋归已过户的购房者所有，其他购房者也只能依据合同追究卖房者的违约责任，并不依据“先来后到”的方式进行处理。

　　3.如何避免开发商将还未交付的房屋卖给他人?

　　购房者如果害怕开发商一房多卖，可以与开发商约定进行预告登记，然后向房屋登记机构申请预告登记。所谓预告登记，是指在购买期房或转让其他不动产时，买方为了保证自己将来能够取得该不动产而进行的登记，该登记能够有效限制卖方擅自处分该不动产。

　　《物权法》第20条规定;“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据该条规定，购房者一旦进行了预告登记，开发商便不能在没经过购房者同意的情况下擅自将房屋卖与他人即使有买卖行为，也不会影响经过预售登记的购房者的权利。但是，即使进行了预告登记，在房屋交付后能够办理登记手续时，也要及时办理登记手续，如果不办理，从能够办理之日起，3个月后预告登记自动失效，如果此时购房者还未办理登记手续，法律不再给予购房者保护，开发商如果将房屋转卖他人，则只能依据上问中一房多卖的情况处理。

　　4.继承的房屋没有经过登记就转让的，转让有效吗?

　　因继承取得的房屋，根据《物权法》第29条的规定，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，故不需经过登记即享有对该房的所有权，但如果想要转让，根据《物权法》第31条的规定，“依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，”因此，出卖人转让因继承取得的房屋，转让前必须先登记到自己名下，不依法先登记的，不发生所有权的变动，转让房屋的行为是无效的。

　　5.房屋的保修期为多长?

　　建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第6条规定:“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算保修期限不应低于本规定第5条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”

　　根据本条规定，房屋的保修期从房屋交付使用之日起计算，除该规章夕卜国家对保修期的期限另有规定的，遵循其规定，否则，以该规章为准。该规章第5条对保修期限做了最基本的规定，根据该规定，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期最少应为:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备门个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。在保修期内出现以上问题的，由开发商承担修缮的责任，超过该期限的开发商不再负责。

　　但如果是由于住户使用不当造成或擅自改造而损坏的，根据该规章第12条的规定，“房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改结构，造成房屋质量受损或者其他用户损失，由责任人承担相应责任”，即使在保修期内，开发商也不承担责任，而由住户自行承担。

　　6.开发商交付的房屋比合同约定的面积大，现开发商要求支付多余的价款，是否合理?

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释))第14条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(合3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　根据本条规定，开发商交付的房屋如果比合同约定面积要大，应该首先按照合同的约定处理，合同没有约定或者约定不明确不能操作的，依照下列步骤进行:，.计算面积误差比，计算公式为:(实际交房面积一合同约定面积)令合同约定面积X 100%; 2.如果面积误差比定3%，购房者应当按照开发商的要求支付多余的价款;3.如果面积误差比>3%,购房者可以进行选择;(1)要求开发商退房，返还购房款及利息;(2)不退房，支付误差比在3%以内(含3%)部分的房价款。

　　7.按揭买房，开发商不按时交房，可以退房妈?

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的』解除权应当在解除权发生之日起1年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”

　　根据本条规定，按揭买房中，开发商不按时交房的，购房者可以要求退房，但需要满足以下两个条件;(1)遵循一定的程序，购房者应当首先要求开发商交房，如果开发商在3个月内仍不交房，购房者才可以要求退房;(2)在特定的时限内提出退房要求，即在开发商逾期不交房的情况下，购房者若想解除合同要求退款，应当从开发商逾期之日起1年以内提出，在1年以内提出的，按照以上程序，需要给对方3个月的期限交房，仍没有交房的，才可以退房，1年以内没有提出，则无权再要求退房。

　　8.按揭买房，购房者要求退房的，是不是就不用再支付房贷了?

　　不是。在贷款按揭买房中，存在两个法律关系:一是购房者与开发商的买卖合同关系;二是购房者与银行的借贷关系。购房者要求退房只是解除与开发商的买卖合同，而非解除与银行的借贷关系，购房者仍然需要偿还银行的贷款。此时，开发商和购房者的合同解除，开发商应将房款退还给购房者，然后购房者用此退款偿还银行的贷款，购房者与银行的借贷关系才能解除。只有在以上两个法律关系都解除的情况下，购房者才真正地处理完了退房一事。

　　9.共同出资购买房屋的出资人之一欲转移其份额，其他出资人有优先购买的权利吗?

　　两个及两个以上的人共同出资购买房屋，这些出资人按照其出资的比例对房屋享有所有权，法律上将这种所有权称为按份共有，出资人为按份共有人。《物权法》第101条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”根据本条规定，按份共有人转让自己的不动产份额的，其他共有人有权在同等条件下优先购买。因此，共同出资购买房屋的，出资人之一欲转移其份额的，其他出资人有优先购买的权利，但是需要满足同等条件这一前提，即其他出资人和出资人以外的其他购买人出价、付款时间等条件都相同，否则，如果其他购买人的条件更优，该出资人可以选择卖给其他购买人。

　　10.什么情况下，购房者可以要求开发商进行双倍的赔偿?

　　《最高人民法院关于申理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定:“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第9条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

　　以上两条规定的是惩罚性赔偿的情形，根据该规定，具备上述五种情形中的任何一种情形，购房者都可以请求不超过房价一倍的赔偿金额，因为时常和房款一起返还，所以习慢称之为“双倍罚款”。

　　11.房屋产权登记错误，可以向登记机构要求赔偿吗?

　　《物权法》第21条规定:“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

　　根据本条规定，房屋产权登记错误』如果因为错误登记给房屋所有人造成了损失，如他人将真正所有人的房屋抵押或转卖，房屋所有人可以要求登记机构进行赔偿。如果是他人提供虚假材料或以其他方式造成错误登记的，责任由该人承担，登记机构应当先承担赔偿责任』然后向该人追偿。不过，如果错误登记并没有给房屋所有人造成损害，所有人则不能向登记机构要求赔偿，只能根据《物权法》第19条第1款的规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，申请更正登记: