1.商品房交付后，发现有质量问题，可以退房吗?

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。”第13条第1款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　根据以上两条规定，开发商交房后，购房者发现房屋质量不合格的，可以请求解除双方的房屋买卖合同并要求赔偿损失，解除合同的后果为退房和返还房款。需要注意的是，解除合同需以专门的质检机构的检验结果为依据，并且只能是存在较为严重的问题时(如房屋的主体结构质量不合格，以及其他比较严重的问题导致正常居住受到严重的影响)，才能要求退房。

　　2.售楼广告宣传楼盘为“江景房”，而实际并不能看到江景，开发商需要承担责任吗?

　　一般情况下，售楼广告宣传的条件没有写入购房合同的，房屋与宣传条件不符并不能追究开发商的违约责任。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。所谓“要约”，根据《合同法》第14条的规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”;所谓

　　“要约邀请”，根据《合同法》第15条的规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示……”

　　如果开发商的广告宣传对房屋的说明和允诺具体确定，并对合同订立和价格有重大影响，就应当视为已经写进合同的内容，开发商不得违反。所谓重大影响，是指以一般人的判断，某房屋的设施或位置等因素较为明显地影响到了房屋买卖合同的订立和房价。开发商广告宣传的“江景房”，无疑既是一项具体可以确定的允诺，也会对购房者是否购买以及以什么样的价格购买房屋产生重大影响。因此，“江景房”的广告内容应视为房屋买卖合同的一部分内容，如果所谓的“江景房”并不能看到江景，开发商就应当承担房屋买卖合同的违约责任，对购房者的损失进行赔偿，不能以合同中没有载明为借口拒绝承担责任。

　　3.买的二手商品房质量出现了问题责任谁承担?

　　建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第6条规定;“建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。”第7条规定;“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为:(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”

　　二手房出现质量问题后，首先，要确定是否属于保修的范围，如房屋质量问题属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前则出卖人属于责任方，应承担维修义务。其次，由于“二手房”买卖中的房屋一般已使用一定年限，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断，因此，如果出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任;如果出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。

　　4.哪些二手房不能买卖?

　　我国《城市房地产管理法》第38条规定:“下列房地产，不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”由此可知，购买二手房时要擦亮眼睛，注意以上几类二手房不要买，以免惹上麻烦造成经济损失。

　　5.把好二手房购买安全关，需注意哪些事项?

　　二手房是他人已经取得房屋产权的房屋，在购买上与购买新房相比有很多不一样的问题，把好交易安全关，需要注意:

　　(1)房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。(2)房屋产权是否明晰。有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的，有家庭共有的，还有夫妻共有的对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。(3)交易房屋是否在租。有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续』而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国与大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中容易引起纠纷。(4)土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限』如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。(5)市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在将来要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面详细了解情况。(6)福利房屋转让是否合法。房改房、安居工程、经济适用房等是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律相冲突。(7)单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些，可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。(8)物管费用是否拖欠。有些房主在转让房屋时，其物业管理费』电费以及“三气”(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。(9)中介公司是否违规。有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。(10)合同约定是否明确。二手房的买卖合同对于一些细节问题应约定清楚，如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。