现实案例

　　小王从开发商那里预定了一套房屋，但是现在房屋还在建设过程中，开发商说在建房也是可以预售的。于是，小王就与开发商签仃了商品房买卖合同。事后，小王才知道签仃合同时，开发商尚未取得商品房预售许可证明，因此，小王怕以后拿不到房产证，遂找到开发商要求退房，开发商坚持说肯定可以拿到商品房预售许可证明，可以拿到房产证的，这个没有问题。小王不相信，遂起诉到法院要求解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。后经过法院查明，在小王起诉前一天，开发商已经取得商品房预售许可证明。那么，此事应该如何处理，小王与开发商之间的合同是否有效?

　　律师说法

　　本案主要涉及开发商与购房人在签订合同过程中，如果开发商尚未取得商品房预售许可证明的情形下，商品房买卖合同应该如何处理的问题。

　　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房屋价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。

　　依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中开发商将尚未建成的房屋卖给购房人，他们之间签订的合同就是商品房买卖合同。

　　根据《商品房销售管理办法》第6条，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。因此，开发商必须取得商品房预售许可证明。

　　按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在本案中，开发商与小王签订房屋买卖合同时，开发商尚未取得商品房预售许可证明，那么按此来讲，应该认定该合同无效。但是，在小王起诉到法院前，开发商又取得了商品房预售许可证明，该商品房买卖合同即可以认定有效。

　　综上，商品房预售许可证明是购房人在购房过程中需要重点查看的证明之一。购房人在与开发商签订商品房买卖合同之前，一定要仔细阅读合同、查看开发商的相关证明，否则可能会造成购房人不能拿到产权证的严重后果。从本案可以看出，只要开发商在诉讼前取得商品房预售许可证明的，法院一般都认定商品房买卖合同有效。

　　法条链接

　　《商品房销售管理办法》第6条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第2条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。