综合整理自：巨野法院、山东高法

　　案情回顾

　　申请执行人张某某向本院申请执行A公司向其抵押的房产，法院于2022年3月25日作出查封裁定书，查封了A公司名下的6套房产。

　　案外人B公司提出执行异议，请求停止对涉案房产的执行，并解除对该房产的查封措施，其认为张某某申请执行的涉案房产在查封前已归其所有，并提交了某中级人民法院于2019年2月25日作出执行裁定书，该裁定将涉案房产权属转移给B公司抵偿债务。

　　某中级人民法院于2019年6月19日作出《协助执行通知书》，当日向自然资源和规划局送达，要求其协助将包括本院查封的6套房产过户至B公司名下，由于A公司涉案房产手续的原因，目前未完成过户。

　　根据张某某申请，法院于2022年3月25日作出查封裁定书，查封了A公司名下的6套房产。

　　2019年2月25日，某中级人民法院已作出执行裁定书，该裁定明确载明涉案不动产权属自裁定送达案外人B公司起转移，裁定时间早于本院查封时间。可知，查封实施的时间迟于另案法律文书生效时间，且该另案法律文书系以物抵债的裁定书，该类执行裁定书系基于物权的裁判文书，生效即产生物权变动的效力。这意味着，执行措施的实施滞后于另案已生效的以物抵债的法律文书。文书一旦生效，就具有了强制力和约束力，具有很高的权威性，对当事人具有法律上的约束力，对于后续的诉讼活动亦具有预决效力。故本案中案外人的执行异议请求成立。

　　法院裁决，中止对涉案房产的执行。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十六条

　　金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：

　　(一) 该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持;

　　(二) 该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。

　　(三) 该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第二百三十八条

　　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

　　笔者观点

　　本案给了广大群众一个非常重要的警醒：如果在法院查封之前有一个明确载明涉案不动产权属自裁定送达案外人(即不属于查封案中当事方)的裁定的话，也就是说在查封之前，这个不动产已经基于这个生效裁定物权转移了。再加上物权具有对世性，属于绝对性权利，物权优先于债权是民法的基本原则。换句话说张某某本来是申请执行A公司的不动产，结果在查封前该不动产的物权就已经归属于案外人B公司，那么查封时也就无法执行到这个不动产上，因为已经与A公司无关了。所以为了防止恶意转移财产之类的行为，往往建议要做诉前保全，以防止对方投机取巧把财产转移。