综合整理自：广州市中级人民法院、浙江天平
业主因新房漏水拒收房，不料被物业告上法庭，要求补缴物业费。这种情况下，业主是否需缴费？应如何维护自身权益？
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案情回顾
2020年6月，小李夫妇在广州增城某小区购置一套房屋。同年10月，接到开发商收楼通知，验房时发现房屋墙体存在大面积漏水现象，故拒绝收楼，并要求物业对房屋进行修复。
2021年6月，小李夫妇再次前往验房，发现漏水问题仍未解决。后未再接到物业告知房屋修复完毕及收楼通知，也未再前去查看。
2022年初，物业将小李夫妇诉至法院，要求其支付2020年11月至2021年12月的物业服务费、公摊电费5179.30元及相应逾期付款违约金。
物业公司主张，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。涉案房屋自开发商通知小李夫妇收楼之日即视为已交付小李夫妇使用，故小李夫妇应按物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》按时缴纳相关物业服务费和公摊电费。
小李夫妇辩称，其验房后发现房屋大面积漏水，房屋至今仍未成功交付，无需缴纳该笔费用。
法院观点
本案中，被告小李夫妇与开发商签有《商品房预售合同》，开发商与物业公司签有《前期物业服务合同》。但物业服务合同与商品房买卖合同分属不同法律关系，对于涉案房屋交楼条件的认定，属于商品房买卖合同纠纷审查认定内容，涉案房屋是否应视为已交付使用，不属于物业服务合同纠纷审查范畴。
本案是物业服务合同纠纷，根据原、被告庭上陈述及相应证据，物业公司主张涉案房屋自开发商通知收楼之日即视为已交付使用，理据不足。同时，涉案房屋在小李夫妇2020年10月验房时确实存在大面积漏水事实，结合涉案房屋至今未实际收楼，亦未登记在小李夫妇名下的情况，法院对物业公司主张的物业服务费、公摊电费和逾期付款违约金不予支持。
广州市增城区人民法院一审判决：驳回原告物业公司的全部诉讼请求。物业公司不服，提起上诉。
广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
《中华人民共和国民法典》
第二百零八条 物权公示原则
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第二百零九条 不动产物权登记的效力
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
笔者观点
一般来说，业主在签收房屋交付文件之日起，便应当缴纳物业服务费，但难免中间会出现一些差错导致交付未完成。值得注意的是，房屋作为不动产，其设立、变更、转让和消灭必须经过登记，而不是一张合同便发生物权效力，这也是本案判决的关键之处。
除此之外，广大业主还需注意，如果在房屋没有问题的情况下，在开发商发出交房通知后，因业主自身原因不及时办理收房手续的，那么这时候物业费的收取是不受影响的。
